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www.zs91.com 来源：中华工商时报 时间：2005-2-25
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从消费品的角度看，房地产市场与汽车市场最具有可比性，一套普通住宅的价格和一辆中高档轿车的价格基本相当。因此，房地产市场的波动规律应该与汽车市场类似。当前，关于2005年房地产市场的走势众说纷纭，有人认为要下跌，原因是一般老百姓已经买不起房子了；而开发商们众口一词，那就是“涨、涨、涨”。我们不妨从汽车市场的走势中吸取一些有用的东西。
2002年、2003年的汽车市场的确让很多人大跌眼镜，不仅没有受到入世的冲击，而且市场需求迅速增加，2003年的汽车销售前无古人地创造了同比增长100%的神话。但就在汽车行业弹冠相庆，分析师们运用国外的经验数据来预测和描绘2004年之后的汽车市场需求强劲的增长趋势时，车市突然逆转。
一切都发生在不经意之间，一切都来得如此突然。
为什么汽车市场突然疲软？难道是收入预期变差了吗？是人口减少了吗？是经济增长放慢了吗？都不是。
不仅轿车是这样，其他耐用消费品的市场走势几乎都是这样。在20世纪80年代，我国城市居民的消费以电视机、冰箱、洗衣机为核心，这些消费品的市场走势同样经历过突然火爆———过度投资———市场疲软的过程。在1980年代以前，超过80%的中国城市家庭没有电视机，更不用说DVD了。事实上，即使发挥最大的想像力，在当时，中国人对未来生活的图景描述也不过是“电灯电话，楼上楼下”。上世纪80年代初的改革开放使居民收入迅速提高，对家电的市场需求很快增加，家电产品都非常好卖，
巨大的利润吸引了大量的投资。各地都在上家电项目，最富有戏剧性的是“阿里斯顿”，它在中国找到了9个不同的合作伙伴。但到了90年代初，电视机等突然不好卖了，尤其是到了90年代末，企业家突然发现，他们打过来斗过去，价格越来越低，利润越来越薄，东西却越来越不好卖。
这多少让家电类公司的老总们有些意外，因为中国有十几亿人口，有几亿个家庭，家电的市场需求应该远远没有释放，为什么突然卖不动呢？这样的疑问同样适合当前的汽车行业。
问题出在收入分配上。我国有7、8亿农民想买电视机，但他们没有购买力，城市居民有买电视机的能力，但已经没有购买的需要，这时的家电市场虽然有很大的市场潜力，但现实的
购买力已经比较有限，这些产品当然要不断打价格战。汽车更是如此，由于收入分配的两极分化，使城市居民分为富人和穷人两个层次，富人的人数少，但占有的社会财富多，他们是买车的主力先锋，当先富的阶层都买了汽车之后，一般居民的收入还没有达到购买汽车的水平，汽车市场当然会疲软。
我们明白了家电市场的道理，就清楚了汽车市场的变故，同样也会推导出房地产市场的走势。2003年以来的房地产价格的大幅度上涨，使一般居民已经失去了购买能力。以上海为例，目前，上海的房价收入比达到14，超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长。上海居民的平均可支配收入2001年为11904元，2002年为13249元，2003年为14810元，假设
2004年的收入水平比2003年增加12%，达到15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前的上海平均房价已经超过8000元／平方米，即使按每居户80平方米计算，房价收入比已经超过14倍。即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有11倍。
因此，我们可以清楚地看出，对于上海市的房地产市场来说，已经形成了一个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是上海的高收入群体，对于这些高收入群体来说，没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是极度危险的，也许不久的将来，房地产市场就要重蹈汽车市场的覆辙。
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