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www.zs91.com 来源：中新网 时间：2005-3-2
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中新网3月2日电 据中华工商时报报道，自2004年起，在协议用地制度终结，企业开发及个人住房贷款门槛提高以及央行升息政策变化下，房地产企业希望打开多种融资渠道的呼声日益高涨。与此同时，银根紧缩政策催生出股权融资、项目融资等多种形式的融资合作，并使房地产信托、房地产投资基金及境外投资银行等金融机构加速了涉足房地产业的脚步。有业内人士提出，房地产融资已开始步入多元化发展阶段，2005年，房地产业将迎来“金融年”。
房地产亟须金融创新
国家的房地产金融政策的紧缩，迫使房地产开发商开始进行多种形式的融资探索，房地产信托、房地产投资基金、境外投资银行加速进入房地产行业。然而，尽管2004年房地产企业的融资动作很多，海内外金融机构也很活跃，但由于缺少国家政策的支持，其“金融年”在宏观调控大背景下，对房地产更多地体现为“卡紧”。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，2005年，国家将会对房地产业在融资渠道上放开一些“出口”，政策上会有所突破，金融创新将是房地产业今年的重头戏，房地产将真正跨入“金融年”。
业内人士认为，房地产业亟须金融创新。一方面是房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。另一方面，房地产业发展到今天，特别是商业地产等日益被看好的收益类物业市场的发展，十分需要房地产证券化等多种直接融资方式的支持。国内商业地产进入强劲发展阶段，但是目前商业地产出现的问题一大半是资金问题。要将商业地产“养成能下蛋的鸡”，比住宅占压资金的时间要长得多。由于现在国内没有专门用于商业地产的基金，商业地产开发运作各环节都缺少金融支持，致使商业地产陷入卖难，引发后期整体经营问题，不卖，则出现现金流问题的两难境地，国内房地产金融亟须有大的突破。
聂梅生对今年房地产的金融创新前景十分看好。但她认为，从商业地产开发启动金融创新难度比较大。政府将有可能首先从给银行带来最大风险、需求稳定的低端产品即廉租屋、经济适用房入手，实现房地产证券化。
在启动房地产证券化的同时，为广大投资者开辟了新的投资领域。而且，可以激活存量房市场，改变目前以增量房成本加利润决定市场房价的状况，使存量房的实际价值真正起到指导增量房市场价格的作用。
房地产开发并不缺钱
继央行121号文件银根紧缩政策之后，去年3月，国土资源部、监察部又出台了不得以协议方式出让经营性土地使用权的“地根”紧缩政策，规定8月31日后，土地一律实行招、拍、挂，并要求没有交清土地出让金的企业必须在短期内把钱补齐。一时间，房地产业惊呼资金紧缺。有人断言，“8·31”后，由于很多企业资金链断裂，房地产行业将出现“大洗牌”。
然而，“8·31”大限已过，该交的土地费用都交上了，房地产并未出现因资金紧缺土地被政府收回、行业“大洗牌”局面。钱从哪儿来的？
据伟业掌握的情况，房地产的资金缺口大量的被民间、机构投资人或境外资本所补充。由于资金流动的逐利性，银行贷款之外的房地产资金缺口并未因紧缩政策被撕开，房地产开发并不缺钱。
对此，房地产业内、金融界的看法一致。社科院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容认为，央行121号文出台对房地产发展并没有产生很大限制，并非一些人所说的融资上那么困难，这项政策并没使好的企业感到资金短缺。目前，房地产开发的资金主渠道仍旧是银行贷款。因房地产是资金密集型产业，企业都在尽量减轻资金压力、降低资金成本。在现有的多种资金来源中，银行贷款是风险、成本最低的，而其他一些形式融资成本比银行贷款要高，采用不同的融资渠道会影响到房地产开发的利润，这是很多房地产企业最关心的。
易宪容认为，目前房地产在银行的贷款高达80% ，另外，房地产业发展到今天需要证券化的支持，可以通过金融创新开辟更多的融资渠道，以使房地产得以健康、平稳的发展。
“金融年”更多为呼唤？
进入2005年，北京国投推出的国内首只房地产基金将赴新加坡上市的消息，以及著名国际投资机构美林集团、摩根士丹利等国际资本纷纷向中国房地产市场抛出绣球的举动，似乎应和了“金融年”的说法。
有房地产业内人士乐观地认为，直接融资将会成为今后房地产融资的最主要的趋势，间接融资会大幅度减少。房地产证券化、房地产投资基金会很快出现在融资市场。海外资本在房地产业中的比重将会有较大的上升。然而，也有不少房地产界及金融界的人士认为，“金融年”更多的代表了房地产企业的呼唤。
市场人士认为，金融格局的转变不是短期调整可以完成的，2005年房地产的主要融资来源不会有大的。真正的房地产“金融年”有望在2006年我国根据入世要求对金融管制全部放开后，在国家政策支持下实现。对于国际资本，虽然国内的房地产企业以及国外的投资者都很想向对接的方向努力，但美林银行邓伟认为，外资银行希望选择有经验有诚信、符合国内法律要求，没有任何不良记录的企业作为合作伙伴。但碰到这样的伙伴，又能有合适的项目合作并不容易，这种对接需要相当的过程。(陆昀)
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