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www.zs91.com 来源：信用中国 时间：2005-11-17
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继坚石案后在北京房屋中介行业内闹得沸沸扬扬的“佰家”事件有了新进展：10月28日晚上，“佰家”老总董雪勇紧急开了一个新闻发布会，就之前媒体的相关报道和“佰家”和客户之间纠纷的具体细节做了一些澄清。
在新闻发布会上，董雪勇力图澄清已经见报的三个问题：
第一，“佰家”现有合同的租户是2600户，不是一万户，“一万户的数字是当时为了表明‘佰家’的实力对外宣传的”，其中只有600户存在不良，资金不超过300万；
第二，建委9月28日的通报是“整改期间，佰家公司不得承接新的房屋出租代理业务”，是停业“整改”，不是媒体报道的“整顿”。
第三，董雪勇本人是包括“佰家”在内“7家公司的法人代表”，在京有多套房产，包括建外SOHO半层写字楼。而欠款最多“不超过380万”，只要给6个月时间，欠款一定还上。
董雪勇的公开露面让问题看似简单的问题更加复杂化，让已经被定性为“坚石”之后又一恶性事件的“佰家”事件的真相和发展趋势变得更加扑朔迷离。客观地讲，董雪勇本人公开露面是好事，但“佰家”的房主质疑说，只是老总出来没用，他所说的“只是开了一张白条”，能不能兑现仍然是未知数，他们希望监管部门的人出来澄清。
在表面的热闹背后，业界更关心的是，理不清的“佰家”乱麻背后所折射出来的，代理行业内所存在的诚信危机和资金运转以及交易模式对抗风险能力的脆弱。
“大环境不好”导致经营困难？ 在发布会现场，董雪勇总结公司和自己落到这步田地因为三方面的原因：其一，大环境不好，5月加收5％的营业税让公司现金收购上来的低价二手房变成了高价房（利润不到5％）从而造成580万元资产的不良；其二，人员素质差，出现重大挖人事件：早上起来，办公室空空如也，佰家的员工“一夜之间全部离职”；其三，信用机制，当初“佰家”也是大挖别人墙角，今日业报轮回，自己的人也被挖。
“大环境不好”被董雪勇指为“佰家”事件最大的肇因。如果没有出现5月份的营业税新政，“佰家”可能不会出事情。董雪勇归结问题的根源是随着宏观调控而出台的“5％营业税”，他甚至含蓄批评建委给“佰家”的整改通告：“3个月停业整改，我根本收不上来钱，收不上钱让我怎么还钱？”
“企业所有的问题最后都会反映在财务上。”董雪勇这句话是对“佰家”的反思，但这话适用所有的企业。业内有评论指出，“佰家”和当初“坚石”的诈骗性质是完全不同的，“佰家”不过是企业经营不善，但两件事情发生的大背景相似。“坚石”携款逃跑的大背景是因为非典导致的二手房交易缩水，而“佰家”的问题根源也在于5月份随着宏观调控而出台的“5％营业税”造成的巨大损失。
到底政策是不是罪魁祸首呢？ 其实类似这样的言论不仅仅出现在二级和三级市场，在一级市场上“宏观调控使开发商资金链条断裂”的言论一直存在。过去的好时光一去不复返，难怪开发商们对调控措施深恶痛绝。但是宏观调控措施的前提是，想要赚钱就要承担风险，但是过去开发商们和代理行的风险大都转嫁给他方，比如银行和消费者。而跳离房地产的狭隘视野，做企业本来就要充分考虑到包括政策在内可能出现的各种风险，提高企业对冲风险的能力，这对企业家来讲是常识：“佰家”走到今天的地步，最根本的可能还是企业自身问题，要找自己的原因，不能怪时运不济。
而面对新的可能更恶劣的大环境，国税总局156号文件所强调的“强征个税”，新的考验就在眼前，风险不是更小而是更大。对此业内评论指出，不知道二手房经纪公司还敢不敢“吃差价”和现金收房？ 信用缺失三重罪 业界分析，“佰家”事件只是个案，但其背后所反映出来的问题并非某一个企业所独有：二手房经纪公司历来屡试不爽的赢利模式是真的有效还是原本就钻了政策的空子？在国家的大力整顿下整个行业环境会越来越规范的情况下，企业将怎样应对政策的严厉手段？行业如何对待赢利欲望与服务性质之间存在的种种矛盾？还有最根本的，如何真正培养起行业的信用机制？
按照国际房地产行业经验，当开发热潮过后，房地产的长久经营模式主要是住宅的二手房和写字楼及商业楼宇的出租了。但在中国，这两种模式都欠缺一种最重要的保障手段：信用机制。以至于现在的“中介”行业已经被人们当作“骗子”的同义词。笔者自己在采访时不止一次碰到二手房经纪公司强调：“我们不是中介，而是代理。”
但是，当“代理公司”也沦陷时，中国的地产未来之星———二手房经纪行业还有多少腹地可以后撤？
业内人士分析，只以“佰家”而言，很明显就是二手房经纪行业信用缺失很好的范本。董雪勇指责媒体造假新闻，说他拖欠近千万是胡报。但这却怪不得媒体，因为当初佰家每年80万的广告费不就是用来宣传自己“1万户”以招揽客户吗？如今搬起石头砸自己脚，不坚持商业“诚信”，到头来吃亏的是自己。现在澄清说自己的合同租户只有2600户，一下子缩水至1/4，其信用之水分可见，当一个谎言被人揭穿（或者被人逼着自暴家丑）后，再想说什么也很难让人相信———也没资格和权利让人一定要相信了。
在这之后的事情可能会很可怕，缺少了信用保证，也就很难让那些房主冷静下来，蜂拥而至的“还钱”要求，可能会让公司的资金链条更加紧张。即使史玉柱事例在前，再让人相信这个公司未来的承诺，可能也不太可能了。
其二，当行业人才的流动本身靠的就是最没有信用特征的互挖墙角模式进行时，信用机制的缺失就从“肌肤”走向“机理”了。一方面，只靠挖墙角来引进人才，本身就是一种短视行为，难以进行行业人才的长期性发展，同时就造成行业的整体气氛浮躁；第二，容易挖下的墙角却被到处当作人才，本身就说明整个行业对于忠诚心和长期建设的冷漠或者已经无法控制局面，这样就使得整个行业的人才和管理结构陷入一种极其不稳定的状态中，所以我们可以看到在二手房经纪公司里企业没有前兆轰然倒塌的事例是最多的。
第三，当一个行业里的人才只以“个人应该实现的经济价值”来衡量自己的位置意义时，整个行业所关心的已经不是这个行业本身设立之初所要服务的对象，而只是个人的利益，于是欺骗成为本事，于是瞒哄值得骄傲，于是整个行业的形象也将轰然倒塌。
行业信用制度建设亟待加强 都说商业社会的本质就是“信用社会”，而这就需要整个社会有一整套的制度措施以保障其运行，但是目前中国的代理经纪行业的制度建设很不完善。在焦点网举办的“佰家失信背后的沉思”论坛上，北京经纪人协会秘书长孙海霞表示，从事房地产代理工作的人员应该具备经纪人协会发放的经纪人资格证书，而要得到它必须通过严格的培训和考试，以保证经纪人的素质和合法性。而“链家”市场部总监金育松指出，2003年在“坚石”事件之后，建委就曾发文强调，资金交易“必须通过银行托管”，而对此经纪人协会副秘书长赵东炎也指出，大量的房款放在中介公司手里是很不安全的，应该有一个“房款提存公证”环节以保障资金安全。
大量的资金放在中介公司的手里是不安全的，因为让资本流动起来是商人的天性。具体到“佰家”的资金问题，业内的疑问是，5月份的时候因为政策而出现的580万不良，和后来的拖欠的租金之间有没有一定的关系呢？
而从另一个角度来讲，交易模式终归只是制度层面的，而没有一种制度没有空子可钻：董雪勇就表示，“佰家”一千多员工，只有一百左右的经纪人，没有经纪人证书的单子“可以拿过来给经纪人签字”；而就算是北京经纪人协会发放的经纪人资格证书，也有很多客户怀疑其真实性：是不是拿钱买的？
在一个人人彼此互不信任的环境中，市场的良好运行是不可能的。从这个意义上讲，“诚信”这个看上去虚无飘缈的概念，却有其不可替代的作用。而对代理行企业来讲，未雨绸缪选择最恰当的经营模式更为重要。在新闻发布会现场，董雪勇特意让人把“佰家经纪”的标志放在自己的身后，他表示从那里跌倒就从那里爬起来，绝不会因此退出市场。其实对董雪勇来讲，还钱还不是最大的问题，如果不能妥善处理上述问题，董雪勇要想重拾旧山河恐怕不易。
“后佰家时代”的行业选择 而“佰家”事件也给代理行业内敲响警钟，“佰家”事件发生之后，各家代理行纷纷深思自己的经营模式并推陈出新：“千万家”推出“带客户现金收房”，牵线搭桥让双方见面，并用垫资的方式先期替客户支付房款和房租。据该公司的负责人介绍，这样的业务模式成本很大，因为资金都是经纪公司垫付的，如果没有强大的资金实力是无法经营的，这在一定程度上能提高行业的入门门槛并保障客户利益；“链家”提醒客户要注意“交易安全”，强调其“年付月租”模式的优越性，业主自与链家签定合同起，便可得到一年房租，而承租户只需按月交租金。
链接：
2005年10月26日，《京华时报》报道：因违规经营被建委罚令“闭门思过三个月”的佰家房地产经纪公司正在面临危机：10月22日，数十名房主以佰家中介涉嫌诈骗为由向警方报案。而近半个月时间里，每天都有上百名客户找到佰家中介追讨拖欠的租金。
佰家中介成立于2001年，短短两三年时间便成为京城房地产中介行业的知名企业。2004年，佰家中介还被评为“中国房地产经纪百强企业”。 来源: 证券日报 编辑：竹子
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